Die Grunderwerbsteuer ist ein essenzielles Thema für jeden zukünftigen und aktuellen Immobilienbesitzer. Da diese einmalig und prozentual auf den Kaufpreis oder eventuelle Gegenleistungen ausgelöst wird, liegt es nahe, diese vermeiden zu wollen. Doch geht das wirklich?
In diesem Artikel geben wir Ihnen alle wichtigen Informationen rund um die Grunderwerbsteuer und zeigen Ihnen, wie Sie diese umgehen können. Was passiert bei einem Gesellschafterwechsel oder einem Formwechsel? Was hat sich mit der neuen Reform 2021 verändert? Diese und noch mehr Fragen haben wir für Sie beantwortet.
Haben Sie weitere Fragen, Anliegen oder wünschen sich eine fachliche Beratung? Sie können jetzt mit uns Kontakt aufnehmen und sich einen zuverlässigen Partner für steuerrechtliche und juristische Fragen ins Boot holen!
Inhalt
Was ist die Grunderwerbsteuer?
Einfach gesagt ist die Grunderwerbsteuer die Steuer, die anfällt, wenn Sie ein Grundstück oder einen Grundstücksanteil erwerben oder tauschen. Bei der Grunderwerbsteuer handelt es sich um eine einmalige Steuer, die prozentual am Kaufpreis berechnet wird. Grundsätzlich sind Verkäufer und Käufer gewerbesteuerpflichtig, in der Regel wird die Zahlung dieser Steuer allerdings vom Käufer übernommen.
Grunderwerbsteuer Schweiz
In der Schweiz gibt es ebenfalls eine Grunderwerbsteuer. Die Steuer wird erhoben, wenn eine Immobilie den Besitzer wechselt und liegt in der Regel zwischen 1 und 3 Prozent des Kaufpreises.
Als Deutscher sollte man sich den Kauf einer Immobilie in der Schweiz gut überlegen, da die Preise in Deutschland grundsätzlich etwas niedriger sind. Der Kauf einer deutschen Immobilie ist für Schweizer durchaus attraktiv.
Kann man die Grunderwerbsteuer durch den Kauf von GmbH Anteilen umgehen?
In gewissen Ausnahmen ist eine “Grunderwerbsteuer GmbH Umgehung” möglich. Die Grunderwerbsteuer entfällt bei Erbschaft, Schenkung, Verkauf zwischen Verwandten ersten Grades und bei Erwerb einer Immobilie unter einem Preis von 2.500 Euro.
Die Grunderwerbsteuer lässt sich bei geschäftlichen Immobilienkäufen durch sogenannte Share Deals vermeiden. Sie vermeiden die Grunderwerbsteuer durch den Kauf von GmbH Anteilen. Es wird also nicht die Immobilie selbst gekauft, sondern ein Anteil an der dazugehörigen Firma.
Was ist ein Share Deal?
Die Regelungen zur Grunderwerbsteuer durch einen Share Deal sind mit der Reform am 1. Juli 2021 strenger geworden. Dennoch ist es möglich, die Grunderwerbsteuer mithilfe eines Share Deals zu umgehen.
Die Voraussetzung dafür ist, dass es sich bei dem Unternehmen um eine Gesellschaft handelt. Erwerben Sie nun weniger als 90 % der Anteile, geht die GmbH und damit die Immobilie auf Sie über, ohne dass eine Grunderwerbsteuer fällig wird.
Handelt es sich um eine Personen- oder Kapitalgesellschaft, muss dieser Prozentsatz für mindestens 10 Jahre aufrechterhalten werden. Ansonsten wird rückwirkend eine Grunderwerbsteuer erhoben. Das bedeutet, für die nächsten 10 Jahre darf sich der Gesellschafterbestand nicht mehr verändern.
Um sich bei Ihrem Vorhaben abzusichern und Fehler zu vermeiden, sollten Sie einen erfahrenen Fachberater beauftragen. Bei Kleutgens Advisor verhelfen wir Ihnen zu einem erfolgreichen Share Deal.
Ist ein Share Deal noch sinnvoll?
Aufgrund der neuen Regelungen ist der Share Deal für viele Käufer unattraktiver geworden. Gehören Sie dazu? Dann ist ein Asset Deal eventuell die bessere Lösung für Sie. Es wird zwar eine Grunderwerbsteuer fällig, jedoch setzen Sie sich nicht den Risiken eines Share Deals aus, dass zu einem späteren Zeitpunkt doch noch eine Gewerbesteuer anfällt.
Bei einem Asset Deal erwerben Sie die Wirtschaftsgüter eines Unternehmens. Dazu gehören zum Beispiel Grundstücke, Gebäude, Maschinen und Patente.
Kann man die Grunderwerbsteuer absetzen?
Möchten Sie geschäftlich eine Immobilie kaufen, lässt sich die Grunderwerbsteuer, auch hier, nur durch den Share Deal vermeiden. Der Vorteil: Die Grunderwerbsteuer gehört zu den Anschaffungskosten und kann dadurch anteilig mit dem Gebäude abgeschrieben werden.
Grunderwerbsteuer, Gesellschafterwechsel, Kapitalgesellschaft
Durch einen Gesellschafterwechsel kann eventuell eine Grunderwerbsteuer ausgelöst werden. Mit der neuen Reform 2021 wurden einige Tatbestände verschärft. So kann eine Grunderwerbsteuer ausgelöst werden, wenn sich der Gesellschafterbestand innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren so verändert, dass mindestens 90 % der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen.
Von dieser Regelung waren Kapitalgesellschaften früher noch befreit, seit der neuen Reform sind diese allerdings ebenfalls betroffen. Sollten Sie also einen Gesellschafterwechsel innerhalb einer Kapitalgesellschaft anstreben, müssen Sie sich im Klaren darüber sein, dass eine Grunderwerbsteuer anfallen kann.
Das bedeutet, ein Share Deal ist nur sinnvoll, wenn Sie weniger als 90 % der Anteile erwerben und sich der Gesellschafterbestand in den folgenden 10 Jahren nicht mehr verändert. Ansonsten kann rückwirkend eine Gewerbesteuer anfallen. Ist Ihnen das zu risikoreich, bietet sich der Asset Deal an.
Grunderwerbsteuer beim Übertragen von Grundstücken auf eine GmbH
Es gibt zwei Möglichkeiten, ein Grundstück auf eine GmbH zu übertragen:
- Die Übertragung eines Grundstücks oder einer Immobilie auf eine GmbH mittels Einbringung
- Die Übertragung eines Grundstücks oder einer Immobilie auf eine GmbH mittels Kaufvertrag
In beiden Fällen wird eine Grunderwerbsteuer fällig, die anhand verschiedener Faktoren berechnet werden kann. Sie haben die Möglichkeit, die Höhe der Grunderwerbsteuer durch geeignete Bemessungsgrundlagen zu Ihren Gunsten zu beeinflussen.
Brauchen Sie Hilfe bei der Übertragung eines Grundstücks oder mit der Grunderwerbsteuer? Bei Kleutgens Advisor stehen wir Ihnen bei steuerrechtlichen Anliegen zur Seite und stellen sicher, dass wir die bestmöglichen Konditionen für Sie herausholen. Auf unserer Webseite finden Sie weitere Informationen und die Möglichkeit, noch heute Kontakt mit uns aufzunehmen.
Grunderwerbsteuer beim Einbringen von Einzelunternehmen in eine GmbH
Was ist eine Einbringung? Eine Einbringung beschreibt den Prozess, bei dem das Betriebsvermögen von einem bisherigen Besitzer auf eine Gesellschaft übertragen wird. Als Gegenleistung gewährt die Gesellschaft dem bisherigen Besitzer Anteile.
Des Weiteren kann ein Einzelunternehmen in eine GmbH umgewandelt werden. Hierbei wird das Einzelunternehmen als Stammkapital der GmbH gelistet. Das Betriebsvermögen muss dabei mindestens den Wert des Stammkapitals abdecken. Grundstücke, die ausschließlich für betriebliche Zwecke genutzt werden, gehören ebenfalls zum Betriebsvermögen.
Kann man also eine Immobilie in eine GmbH einbringen und damit Grunderwerbsteuer sparen? Es ist möglich, eine Immobilie in eine GmbH einzubringen, allerdings muss dabei eine Besteuerung im Rahmen der Grunderwerbsteuer durchgeführt werden.
Grunderwerbsteuer bei der Einbringung in eine GmbH
Mit einer Einbringung eines Grundstücks in eine GmbH verpflichtet sich der Gesellschafter, das Grundstück auf die GmbH zu übertragen. Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach § 8 GrEStG nach dem Wert der Gegenleistung oder nach dem Grundstückswert.
Grunderwerbsteuer beim Verkauf von Grundstücken an die eigene GmbH
Neben einer Einbringung ist es ebenfalls möglich, ein Grundstück mittels Kaufvertrag an Ihre GmbH zu übertragen. Der Kaufvertrag zur Übertragung dieses Grundstücks unterliegt der Grunderwerbsteuer. Die Steuer wird bei einem Veräußerungsvorgang nach § 1 Nr. 1 GrEStG nach dem Wert der Gegenleistung, in diesem Fall dem Kaufpreis, berechnet.
Sie haben die Möglichkeit, den Kaufpreis individuell zu gestalten, um die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer zu beeinflussen. Selbst, wenn der Kaufpreis so niedrig ist, dass er mit dem Grundstückswert in keinem vernünftigen Verhältnis steht, wird die Steuer daran berechnet.
Soweit der Kaufpreis den Marktwert unterschreitet, liegt eine verdeckte Einlage in die GmbH vor. Diese erhöht die Anschaffungskosten auf die Beteiligung und verringert den späteren Veräußerungsgewinn auf die Beteiligung. Sie werden also gestellt, als hätten Sie Ihrer GmbH das Grundstück zum Marktwert verkauft und den Kaufpreis durch eine Bareinlage in die GmbH finanziert.
Grunderwerbsteuer bei der Einlage von Grundstücken in eine GmbH
Eine Einlage ist nicht gleich eine Einbringung. Unter einer Einlage versteht man Wirtschaftsgüter oder Steuermittel, die vonseiten des Steuerpflichtigen zugeführt werden. Es werden also Wirtschaftsgüter (zum Beispiel Geld, Waren, Rechte) aus Ihrem Privatvermögen in das Betriebsvermögen überführt.
Können dabei auch Grundstücke übertragen werden? Sie haben jederzeit die Möglichkeit, Grundstücke oder Immobilien aus Ihrem Privatbesitz auf Ihre GmbH zu übertragen, allerdings wird bei diesem Prozess eine Grunderwerbsteuer fällig.
Zwar findet in diesem Fall theoretisch kein Übergang an einen anderen Besitzer statt, jedoch ist Ihre Kapitalgesellschaft im rechtlichen Sinne eine eigenständige Rechtspersönlichkeit. Sie unterliegt den gleichen Rechten und Pflichten wie eine natürliche Person, was dazu führt, dass bei der Übertragung einer Immobilie oder eines Grundstücks eine Grunderwerbsteuer fällig wird.
Die Grunderwerbsteuer bei einer Grundstückseinlage in eine GmbH & Co. KG berechnet sich, wie im vorherigen Abschnitt beschrieben, nach dem Wert des Kaufpreises.
Wie kann man ein Grundstück steuerfrei übertragen?
Es gibt durchaus steuerfreie Wege, ein Grundstück auf eine GmbH zu übertragen, diese sind durch einen Formwechsel möglich. Sie können ein Grundstück steuerfrei aus Ihrem Privatvermögen in eine GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) einlegen. Dafür gründen Sie mit einer anderen Person eine Personengesellschaft und übertragen Ihre Immobilie steuerfrei auf Ihre GbR.
Anschließend wandeln Sie Ihre GbR in eine KG oder OHG, die die Immobilie übernehmen. Dazu ist lediglich eine Eintragung in das Handelsregister erforderlich. Dieser Formwechsel bleibt für Sie ohne Konsequenzen und ohne Grunderwerbsteuer. Nun können Sie Ihre eingetragene Personengesellschaft in eine Kapitalgesellschaft umwandeln und sparen sich auch hier die Grunderwerbsteuer.
Sie müssen dabei beachten, dass eine Umwandlung in eine GmbH unmittelbar nach Übertragung des Grundstücks auf eine Personengesellschaft zu einer rückwirkenden Besteuerung führt. Der Aufwand war umsonst und Sie müssen die Grunderwerbsteuer zahlen. Um das zu vermeiden, raten wir Ihnen, sich einen erfahrenen Fachberater ins Boot zu holen. Bei Kleutgens advisors profitieren Sie von langjähriger Erfahrung und der nötigen Expertise.
Es ist auch möglich, die GbR direkt in eine GmbH umzuwandeln, darauf gehen wir jetzt im nächsten Abschnitt genauer ein.
Grunderwerbsteuer beim Formwechsel einer GbR in eine GmbH
Möchten Sie eine GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) in eine GmbH (Gesellschaft mit beschränkter Haftung) umwandeln, müssen Sie ein paar Dinge beachten. In diesem Artikel beschränken wir uns aber lediglich auf die Grunderwerbsteuer hierbei.
Wie sieht das also mit der Grunderwerbsteuer bei einem Formwechsel aus? Streben Sie die Umwandlung Ihrer GbR in eine GmbH an, müssen Sie sich um die Grunderwerbsteuer keine Sorgen machen. Da bei einem Formwechsel lediglich die Gesellschaftsform umgestellt wird, ohne dass das Grundstück übertragen wird, fällt auch keine Grunderwerbsteuer an.
Der Wechsel einer GbR zu einer GmbH kann für Sie durchaus sinnvoll sein. Für eine GbR braucht man zwar keinen Vertrag und keine Kapitaleinlagen, allerdings ist immer das Privatvermögen in Gefahr. Mit einer GmbH sichern Sie sich neben steuerlichen Vorteilen auch den Schutz Ihres Privatvermögens.
Fazit
Die Grunderwerbsteuer ist ein wichtiges Thema für jeden, der mit Immobilien und Grundstücken in Kontakt kommt. Haben Sie ein Grundstück, das Sie übertragen oder (ver-) kaufen möchten, gibt es einige wichtige Punkte zu beachten. Es ist durchaus möglich, dass Sie die Grunderwerbsteuer umgehen können. Ob das sinnvoll ist, hängt jedoch von Ihrer persönlichen Situation ab.
Durch die Reform 2021 sind die Vorschriften rund um den Share Deal verschärft worden, was es schwieriger macht, steuerfrei Grundstücke und Immobilien zu erwerben. Mit dem richtigen Know-how ist es dennoch machbar. Alternativ kann für Sie ein Asset Deal sinnvoller sein. Es wird zwar eine Grunderwerbsteuer fällig, Sie sind aber von Vornherein auf der sicheren Seite und setzen sich nicht dem Risiko einer rückwirkenden Besteuerung aus.
In jedem Fall ist es ratsam, sich professionelle Fachberater ins Team zu holen, die Sie bei Ihren Vorhaben kompetent unterstützen können. Sie sichern sich damit alle Steuervorteile und sind garantiert vor rückwirkenden Besteuerungen und steuerrechtlichen Problematiken geschützt.
Bei juristischen und steuerrechtlichen Fragen sind wir jederzeit für Sie erreichbar. Nehmen Sie noch heute Kontakt mit uns auf!
FAQ – Frequently Asked Questions
Entfällt die Grunderwerbsteuer bei Einbringung in GmbH & Co. KG?
Die Grunderwerbsteuer Einbringung GmbH wird nach Wert der Gegenleistung oder dem Grundstückswert bemessen. In jedem Fall wird bei der Einbringung eines Grundstücks durch einen Gesellschafter eine Grunderwerbsteuer ausgelöst. Alternativ kann die Immobilie über einen Kaufvertrag übertragen werden.
Wird bei Übertragung eines Grundstücks auf eine GmbH Grunderwerbsteuer fällig?
Ja, wenn ein Gesellschafter eine Immobilie auf eine GmbH überträgt, wird eine Grunderwerbsteuer fällig. Die Übertragung kann entweder durch eine Einbringung oder einen Kaufvertrag zustande kommen. Die Höhe der Steuer bemisst sich entweder an dem Wert der Gegenleistung, dem Wert des Grundstücks oder nach dem Kaufpreis.
Wie kann man Grunderwerbsteuer bei einer GmbH sparen?
Bei einer GmbH können Sie sich Grunderwerbsteuer durch Anteile sparen. Bei einem sogenannten Share Deal erwerben Sie weniger als 90 % einer Gesellschaft und werden somit zum Gesellschafter und Haupteigentümer, ohne die Immobilie zu kaufen.
Muss man Grunderwerbsteuer beim GmbH Kauf zahlen?
Erwerben Sie eine GmbH über einen sogenannten Asset-Deal, wird eine Grunderwerbsteuer fällig. Diese Steuer wird in der Regel vom Käufer übernommen.
Kann man Grunderwerbsteuer durch den Verkauf des Grundstücks an die eigene GmbH sparen?
Sie können die Grunderwerbsteuer umgehen GmbH, indem Sie statt der Immobilie Anteile an der Firma kaufen. Diesen Vorgang nennt man Share Deal. Sie übernehmen oder kaufen dabei die Mehrheit der Anteile und das Unternehmen geht als Ganzes auf Sie über, ohne dass Sie die Grunderwerbsteuer zahlen müssen.
Was hat sich mit der Reform 2021 geändert?
Die Beteiligungsgrenze wurde von 95 % auf 90 % abgesenkt. Zudem wurde der 5-Jahres-Zeitraum auf 10 Jahre erhöht. Zusätzlich kann ein Gesellschafterwechsel nun bei Personen- und Kapitalgesellschaften die Grunderwerbsteuer auslösen. Um sich weiterhin die Grunderwerbsteuer zu sparen, müssen Sie die neuen Richtlinien einhalten, die am 01. Juli 2021 in Kraft getreten sind.